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【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位

发布时间:

合肥深港数字产业园项目决策定位
华厦伟业 上海金贝 2006.12.5

项目开发决策点
? 市场 ? 客户 ? 现金流和周期 ? 项目利润 ? 项目风险

市场情况
? 工业地产土地储备量巨大,到06年末,全市有*70*方 公里的工业土地储备量
? 高新区域办公和厂房类产品存量50万,可销售面积20万 *方米,销售率35%,供应大于需求
? 城市中心办公楼产品市场存量45万*方米左右,年消化 量20万*方米左右,供应大于需求

? 高新区开发建设特征与其他工业园开发模式差别较大, 除经开区有个别工业项目市场化销售外,其他区域没有 此类产品。高新区的物业类型不适应传统工业要求,产 业与其他园区没有互动的机会
? 市场总体情况厂房与市场对接程度极低,办公楼产品供 大于求,不适合整体开发,开发进度需要根据资金和市 场消化情况控制

类似工业项目汇总表

案名 格林硅谷

功能 办公

建筑形态

总建面 积

推案 销售 量量

存量

独栋双拼 别墅

5.6万

5.6万

2.2 万

3.2万

名称

华亿科技

皖通高速 高科技产
业园

铭磐?慧 谷

安徽大学科 技园

安徽省科 园创业中


合肥国家大 学科技园

天怡·新世 纪

合肥高新区 留学生创业
中心

智蜀CEO科 技产业园

建筑面积 168000㎡ 100000㎡ 13590㎡ 34000㎡ 18200㎡ 21300㎡

40000㎡

32000㎡

70000㎡

推案量

一期开发 8幢多层 厂房,共 401户

一期4F、 12F

一期7栋 洋房共42


一、二期已 建成电子楼、 化工中心、
创业中心

全部开发

全部开发共 72套

一期开发6 幢3F标准厂 房,共190


全部开发

一期开发8 幢

开盘日期 一2006.5 一期2002 一2006.9

一、二期 1999

2003

租售周期 6个月 4年 2个月 7年

3年

2001

2006.11

1998

2006.1

5年 1个月 8年 11个月

本项目的主力客户群体
高新区域的企业是本项目需要争取的主力客户群体,产品设计和销售推广 应当围绕客户需求展开。
按照使用意向分为租赁客户和购买类客户 按照地区划分为高新区域客户和城市中心版块客户 按照购买目的分为投资类和自用目的 按照使用面积分:150*方米以下区间、150-300*方米区间、300以上区间

客户分析
高新区购买办公楼的客户特征
? 目前的办公面积和物业条件难以满足现在客户需求,需要更换物业 条件更好,办公空间更大的场地
? 已经经营三年以上的客户才具备条件购买本项目物业
? 企业规模迅速发展,需要从技术服务阶段向产品化阶段发展,
(有人员扩张的因素和生产场地扩大的因素两方面)
? 现有办公条件不小于150*方米
(*均办公面积条件因素,现有办公场地扩张限制的因素 租金占成本比重逐年增加,超过10%的成本比重)

市中心办公楼版块客户
? 客户对产品有个性需求,本项目产品完全满足客户办公和辅助功能 需求
办公场地本身条件以及商业配套设施完整,包括:交通、餐饮、会务等功能 设施
? 客户呈现高端倾向,面积需求偏大,建筑和环境要求高,希望新物 业形象上能够超越和替代原物业
? 城市中心板块办公客户现有面积200*方米以上,年办公租金超过 10万,且在逐年增加。
? 办公企业的服务对象具有明确的指向性,该对象不是以地理上的半 径距离划分;

投资类客户
以物业的投资回报率作为重要标准,关注租金和售 价的相互关系 属于中长期的投资行为,客户以租金收益和物业升值为盈利目的 对产品的品质、使用价值、市场前景非常关注

其他客户特征
? 计划进入高新区的企业,办公面积小,购买的产品既能够作为办公楼也可 以解决辅助居住功能,此类客户多从投资客户手中租赁

客户不排斥购买办公楼,但是没有购买*惯,投资购买 心理与生活*惯有很大关联度
客户购买各类型物业的心理暗示过程 住宅——住——出租(住或办公) 商铺——租——做生意 办公楼——租——?

大客户进入本项目的可能性较小
本报告所指大客户需求面积3000-5000*方米以上。此类型客户进入各开发 区多数与管委会联系接洽,此类型客户大多选择自建、自用。(高新区土 地储备量足够,达29*方公里)
理由一:大面积需求客户面积需求有一定弹性,往往需要一定数量的面积 储备,自建可解决,购买则难以解决。 理由二:此类客户面积需求大,投资大,采用自建的方式节约成本 理由三:大面积客户购买办公楼或厂房,价格和付款方式相比较中小客户, 条件苛刻,商业价值较低

项目定位思考
? 考虑产品与市场的对接 厂房,办公楼,研发中心,哪一类产品更合理.办公楼,研发中心何种产品更准确
? 高新区的客户需求 10年引进 800个项目,*均每年80个,60个租或买,300*方/户计算,年消化量1.8万*方米
? 着眼于本项目差异化竞争 1.功能差异化,以满足企业需求为核心设计产品, 2.建筑外观差异化,具有明显的识别特征和心理暗示 3.产品*面分割差异化
? 产品的适应性与兼容性
兼顾小面积和大面积客户的需求 兼顾 租赁客户和购买类客户的需求 兼顾办公和生产的需求
提示:高新区10个已经投放市场的项目中,6个项目只租不售, 4个项目只售不租。

项目定位

? 产品定位 ? 形象定位 ? 功能定位

企业办公楼 科技版块研究发展中心,先锋建筑示范区 主要服务于高新区的科技产业公司

提示:项目推广阶段,项目的形象推广根据不同时期的产品和客户特征而决定, 主要取决于目标客户。

销售参考的因素
? 本项目产品的销售价格和市场的对接程度
高新区产品价格区间2200---2800元/*方米 留学生软件园270家企业,*均面积119*方米 国家大学产业园综合楼68家企业,*均面积 200*方米 在售个案累计销售率35%
? 产品形态
与本项目的容积率、建设成本、产品功能有很大关联 容积率高——建筑高度——建筑成本提高 产品*面功能性放大——开发总量增加——投入加大
开发渐进,建筑建高,产品户型渐大的过程
? 推广策略和半径
以高新区为主要推广区域,以目前高新区的消化速度和市场容量,本项目全部在区域内销售难 度较大,需要跨区竞争争取更多市场份额加快销售速度

产品竞争能力的条件
? 产品的性能价格比较
同类间产品比较价格、品质、功能,任意两个指标相同时,第三指标是影响客户购 买的决定因素
? 产品在区域市场内的差异化竞争
竞争现状:同质竞争,销售速度慢,比价格, 比地段
? 产品和客户嫁接的完整度
以客户需求为中心(实际是以企业需求为中心),完善产品

已经出现的工业产品类型

工业厂房

租赁价格 12元/*方米

孵化器类型办公楼

租赁价格 20元/*方米

办公楼

销售价格 2600元/*方

别墅(独栋、联排、双拼) 销售价格 2800-4000元/*方米

产品形式探讨
产品不可取的形式 传统生产厂房 大面积商业 大面积办公楼
50米以上高层建筑形态

可能的产品形式
科研办公楼 中小型办公楼 公寓式办公楼

产品定型的几种类可能
工业用地——办公楼
可以达到规划部门的要求 办公楼销售市场供应量大,销售周期长
工业用地——商务公寓
市场需求大,对开发和销售回款有利 但是项目规划审批难以通过
工业用地——商务公寓——办公
部分产品形式兼顾公寓功能——使用功能办公化 兼顾住宅功能是适应市场要求,办公化是符合政府利益,客户不排 斥购买办公楼,但没有购买*惯

建议产品形式
? 产品功能兼顾公寓功能,增加客户基数 ? 小面积LOFT产品,能够满足办公功能和局部居住功能,扩大购买
客户群体(总体量15000--20000*方米左右) ? LOFT公寓面积40-70*方米左右 ? 中型办公楼,单套300*方米以下

产品分析
产品成本 LOFT增加部分面积不摊土地 价格、不增加配套及费,相 比较层高4米左右*层办公楼 增加200元/*方米土建成本。
客户接受度 该产品的空间质感比较好,同 时具有比较好的性能价格比, 市场接受度比较高。
产品竞争优势 相比较*层产品,得房率高 还原真实价格,比同类产品 有竞争优势 可以兼顾住宿功能,对投资 客户和住宅客户有吸引力

几个价格参考:与市中心办公楼价格、
高新区办公楼价格、住宅*均价格、
高新区域住宅价格

必要条件
? 可以拿出一栋楼按照孵化器标准建造,获得政策方面的支 持,同时不影响整个项目市场化开发,孵化器的题材是本 项目做办公楼和小面积产品的前提,
? 采用商务公寓的方式推广,扩大客户群体,加快销售速度 ? 商务公寓最终实现办公功能,服务于租赁类的办公客户 ? LOFT商务公寓产品相对独立的规划区域 注:假如不做孵化器产品,项目无法预售,土地价格也有比较大
的区别

规划建议说明
项目按照功能划分建筑组团
东南角建筑一层设置商业辅助设施,节约用地
项目开发建设留有弹性开发的区域,根据市场情况决定是否将容积率 做足
控*ㄖ芏龋】赡茉龃蠹新袒婊杂谇诘穆袒肮凵杓屏 求达到最*自然的设计效果,营造出静谧、*和、纯粹、回归自然和 质朴的环境。
尽量多的设置车位,保证园区企业和商务来往(访客)的停车需求,部分 建筑可以架空一层(2.2米),用于停车。

堆场部份按要求需硬化处理,建议作为停车场使用 道路*缜蛏柚猛3滴 LOFT产品规划相对集中,区域规划相对独立 户型设计的均好性;外立面与同类项目差异化 控*ㄖ叨茸魑档拖钅砍杀镜谋U现 强调建筑的院落关系和高低关系

总 * 图

建筑立面效果

LOFT产品

财务分析及测算
项目开发成本预算

项目收入表

物业类型

一期

二期

三期

总计

建筑面积 低层 高层
商业配套

14120 9000
5120

38000 22000 16000

41375 22467 18908

93495 53467 34908 5120

项目地块占地90亩(6万*方米)。地上总建筑面积 93495*方米,其中低层研发楼部分共计53467*方米, 高层研发楼部分共计34908*方米,商业配套部分共计 5120*方米。项目计划分三期滚动开发。

现金流量表
项目资金回收期预计12-15个月

项目 销售收入 现金流入 总投资 土地出让金
契税 土地登记交易费
建设成本 管理费用 销售费用 财务费用 不可预见费 营业税及附加 土地增值税预征 现金流出 净现金流量 累计净现金流量 所得税(15%) 税后净现金流量 行业基准利率
10% 现金流量净现值 累计税后净现金
流量

估算指标
0
4.00% 10元/m2
3.00% 2.50% 5.00% 3.00% 5.55% 1%~2%

2007年上 17,400,000.00 17,400,000.00
13,500,000.00 540,000.00 934,950.00
13,414,000.00 402,420.00 335,350.00 20,121.00 10,060.50 965,700.00
30,122,601.50 (12,722,601.50) (12,722,601.50)
(12,722,601.50)
0.9091 (11,566,117.02)
(11,566,117.02)

估算金额(RMB)

2007年下

2008年上

61,600,000.00 78,500,000.00

61,600,000.00 78,500,000.00

40,100,000.00 1,203,000.00 1,002,500.00 60,150.00 30,075.00 3,418,800.00

44,033,250.00 1,320,997.50 1,100,831.25 66,049.88 33,024.94 4,356,750.00

45,814,525.00 15,785,475.00
3,062,873.50 2,367,821.25 13,417,653.75

50,910,903.57 27,589,096.43 30,651,969.93
4,138,364.46 23,450,731.97

0.9091

0.8264

12,197,989.02 19,379,684.90

631,872.00 20,011,556.90

2008下年 81,000,000.00 81,000,000.00
4,495,500.00 4,495,500.00 76,504,500.00 107,156,469.93 11,475,675.00 65,028,825.00
0.8264 53,739,820.98 73,751,377.88

2009年上 41,250,000.00 41,250,000.00
2,289,375.00 2,289,375.00 38,960,625.00 146,117,094.93 5,844,093.75 33,116,531.25
0.7513 24,880,449.93 98,631,827.80

项目敏感性分析

收入波动 波动幅度 销售收入 税后利润 利润率
成本波动 波动幅度 成本 税后利润 利润率

-10% 251779500 74,044,319.1875
49.15

-5% 265767250 85,274,034.58
56.6%

0 279755000 98,631,827.80
65.5%

5%

10%

293742750

307730500

107,733,465.3687 5

118,963,180.7625

71.5%

78.95

-10% 135625296.6 109312805.8
80.6%

-5% 143160035.3 102908277.9
71.9%

0 150,694,774.00 98,631,827.80
65.5%

5% 158229512.7 90099222.08
56.9%

10% 165764251.4 83694694.19
50.5%

项目风险 来自于政策风险、市场风险、财务风险
来自政策风险的几种可能 1、对工业项目产品的规范要求 2、银行系统对工业项目的信贷政策 3、政府对工业项目规划及开发指标(容积率)最低要求的强制规定 4、产权证明的办理的不确定性
市场风险的来源 1、市场供应过剩 2、同质化产品集中 3、销售周期长
财务风险:项目运作的现金流、项目开发周期、项目开发成本提高

风险控制
? 各项政策需要确定,主要是规划条件、产权分割办理、银行信贷政策、税 费政策(对开发企业和经营企业)等条件的确定
? 一期产品的成功开发是项目成功的关键,产品应当采取差异化的路线入市, 产品和市场高度对接
? 一期产品建筑以低层为主,缩短建设周期,节约建设成本 ? 以前期产品大部分资金销售回流为必要条件实施后一期的产品开发,确保
项目资金运作安全 ? 开发以资金流转最快为第一原则,并非以利润最大化为第一原则。项目实
施到第三期作为整个项目利润最大化的调节关键点。

汇报完毕,谢谢!

浦东别墅市场四月月报
2008.5

本次汇报内容

第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分

上海独栋别墅市场 浦东独栋别墅市场 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 浦东高端住宅市场 浦东高端住宅竞争个案市场分析

第一部分 上海独栋别墅市场分析

市场供应

2007.4-2008.4月----上海独栋别墅新增供应量

200000

600

180000

160000

500

140000

400

120000

100000

300

80000

60000

200

40000

100

20000

0

0

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 89907 76684 67490 38032 79265 55680 54493 91573 32498 13113 30104 174247 123820 套数 298 228 192 125 247 158 136 280 104 37 45 472 424

08年4月,上海独栋别墅市场新增123820*方米,合计424套; 与三月份相比, 供应量减少了28.9%;上海独栋市场的新增量供应开始减少,大规模供应很难 持续;

市场供应明细

4月上海独栋新增情况

区域 奉贤 青浦 宝山 嘉定
松江 合计

楼盘名称 海湾世纪佳苑 海湾假日花园 朱家角康桥水乡小城
西郊华城 四荷艺墅 大华云庭 海德花园 大华河畔华城 安亭新镇 天马花苑 佘山3号 上海晶园 复地艺墅 昌鑫花园

新增面积 230.35 4330.82
43491.51 5868.34 6147.54 6572.03 10036.65 2698.27 673.18 10479.64 17208.8 4124.26 6458.3 5500.42 123820.1

新增套数 1 15
173 9 20 21 29 11 2 32 60 13 24 14
424

套均面积 230.35 288.72 251.40 652.04 307.38 312.95 346.09 245.30 336.59 327.49 286.81 317.25 269.10 392.82 292.03

目前,推盘主力区域在青浦和松江两个区域,新增量依次为62079*方米和43771*米;

市场供应结论
从供应量看,在3月上海独栋市场大量放量后,4月份新增量供应有所减少, 但从*一年来看,供应仍然处在高位,未来新增量的供应放缓;
从区域看,青浦地区前期放量较少,受整个市场放量及市场利好的影响,该 区域加大了推案量,总计6.2万方,并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供 应,将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾,并带动青浦独栋市场成交量的 增加; 松江地区的佘山板块新增量持续增多,继3月顶级别墅大量供应后,4月份佘 山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应,为3.2万方;
本司认为,4月份的新增量的持续增加,表明开发商对目前的别墅市场保持乐 观的态度。供应量的迅猛增加,将带动独栋市场成交量的提升;

市场去化

2007.4-2008.4月----上海独栋别墅去化量

180000

500

160000

450

140000

400

120000

350

300 100000
250

80000 200

60000 150

40000

100

20000

50

0

0

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 95624 128305 156865 123365 110373 95272 75569 97259 46427 22966 8705 59838 80767

套数 281 385 458 344 320 293 233 277 135

65

26

174 233

4月,上海独栋市场去化稳中有涨;由于新增量供应时间相对集中,对成 交量的带动更多为后续市场的表现;

独栋的成交量有所增加,但还没有达到去年同期水*;

市场成交明细

4月上海独栋市场成交前6名

楼盘名称 佘山3号 御翠园

去化面积 8686 7128

去化套数 32 23

成交均价 29416 90991

区域 松江 浦东

康桥水乡 南郊别墅

6815 5876

27

19306

青浦

17

28641

闵行

绿城玫瑰园

3516

5

44401

闵行

俐马花园

3503

12

64686

浦东

从成交个案来看,集中在上月有新增量供应的楼盘,新增量对成交量带动 的效应开始显现;
佘山3号受新增供应的增加,并凭借佘山的区位和其自身小独栋的 优势,去化较快;
以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块,受前期供应不足的影响,在开盘 后便得到了良好的去化,浦东对顶级别墅存在需求; 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑,去化良好; 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所,吸引 了市场高端客源,4月份去化了5套大独栋;

市场价格
40000

2007.4-2008.4月----上海独栋别墅成交均价

35000

34286

30000

25986

25000

20000

17577 18552

21547

19970

2 0 9 5 22 1 6 3 4

20728

18794 18578 1884917872

15000 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量,尤其是御翠园和俐马花园 两个顶级个案的高价成交,带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /* 米的高位运行;由于受到4月小独栋供应增加的影响,未来的价格可能短时间出现 回落,但整体保持波动上涨的态势;

市场结论
从供应量看,4月供应量进一步增加,基本都为小面积独栋;其中,康桥水乡 放量最大,为4.3万方,占整个市场供应的三分之一; 从成交量看,受到3、4月份新增供应的影响,4月独栋别墅的成交量持续增加, 但成交体量还未达到去年同期的体量; 从成交价格看,浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价;
我司认为,*期独栋市场的放量,在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾, 但受别墅用地禁令的政策影响,别墅的稀缺性依旧明显,未来的市场看好;

第二部分 浦东独栋别墅市场分析

市场供应

2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅新增供应量

40000

120

35000

100

30000 80
25000 60
20000 40
15000
20 10000

5000

0

0

-20

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 15838 16207 771 5258 8176 0 4974 303 0

0

0 34209 0

套数 51 41

2

10 30

0

12

1

0

0

0 107 0

浦东地区别墅供应不*衡,连续几个月没有新增量后,3月份迎来了一次集中 放量;4月份无新增供应,浦东别墅用地不足,别墅的稀缺性依然明显;

市场去化
30000

2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅去化量
80

70 25000
60

20000

50

40 15000
30

10000

20

10 5000
0

0

-10

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 11823 19391 24585 14490 12659 13895 5618 4346 1336 291 394 9090 12651

套数 34 59

70 42 37

42 14 11

4

1

1

22 41

在新增供应的带动下,4月的独栋成交量迅速增加,共计41套;其主要为 御翠园和俐马花园的市场表现,两个楼盘共计成交35套,其他别墅由于 缺少后续供应和开发商的惜售心理,去化较差;

市场价格

80000 70000

2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅成交均价

74536

60000 50000

60107

49291

40000

32237

33941

30000

24141

27355

23546

23568 30812

20000

23158

21325

33397

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

08年4月,浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带 动下,开创历史新高水*,达到了7.4万元/*米的高价;御翠园供应充 足,预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行;

市场结论
从供应量看,在3月份的集中放量后,4月份没有新增供应,未来别墅将不会 有大规模新增供应的集中上市;
从成交量看,受到3、4月份新增供应的增加,带动了浦东独栋别墅成交量的 增长,并成为整个上海独栋市场的热点;
从成交价格看,受到顶级别墅的成交带动,4月份成交价格进一步提升,达 到7.4万元的高位运行;
虽然受到3月供应迅速增加,暂时缓解了浦东别墅的市场需求;但新增供应 很难持续,未来浦东别墅市场的稀缺性依旧;

第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析

案名 开发商

楼盘位置 占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况

主力

九间堂

九间堂 上海证大三角洲置业有限公司
芳甸路599弄 10.67万*方米
50 0.27 2-3亩 700-800 100-200 70000 6000-7000万
/ 6000万

现阶段市场情况 目前已累计推出48套别墅,去化了39套;

九间堂

成交 套数
/

1月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

2月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
1

3月 成交 面积
596

成交 均价
47423

成交 套数
/

4月 成交 面积
/

成交 均价
/

目前,该项目仅有9套别墅供应;浦东别墅的稀缺性明显,作为浦东顶级别墅 的代表,开发商有惜售心理,影响了该案的去化;

案名

开发商 楼盘位置

占地

户数



容积率





户均占地



房型面积

地下室面积 单价

价格

范围 折扣情况

主力

汤臣高尔夫别墅八期

汤臣高尔夫别墅八期 汤臣高尔夫(上海)有限公司
龙东大道415弄 3.9万方 89户 0.29 1-3亩
370-470 /
60000-66000 2200-3000万
/ 2500万

现阶段市场情况 目前为止已推出58套,目前已去化了55套;

汤臣高尔夫

成交 套数
/

1月
成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

2月
成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

3月
成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

4月
成交 面积
/

成交 均价
/

该盘目前只剩3套房源,受供应不足的影响,已经长期没有成交;

案名

开发商

楼盘位置

占地

户数





容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况

主力

棕榈泉花园

棕榈泉花园 上海西北盛唐房地产有限公司
龙东大道3800弄 26.7万*方米 / 0.3 1-3亩 460-930 200-380 60000 1200-3700万 / 1600万左右

现阶段市场情况
2007年5月推出41套,合计面积1.6万方; 截止目前已去化了20套,未来供应21套;

棕榈泉花园

成交 套数
/

1月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
1

2月 成交 面积
394

成交 均价
33941

成交 套数
3

3月 成交 面积
1550

成交 均价
38424

成交 套数
3

4月 成交 面积
1021

成交 均价
38221

为项目的最后一期,在板块缺乏后续供应的情况下,项目的性价比 和稀缺性明显;

案名

开发商

楼盘位置 占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

价格

单价 范围 折扣情况 主力

东源丽晶别墅

东源丽晶别墅 上海源东房地产开发有限公司
巨峰路1589弄 50万*方米 558 0.36 1-2亩 258-1200 / 30000 775-2000万 / 900-1200万

现阶段市场情况
该案*年来未推出新房源,目前已供应46套房源,已去化了41 套,

东源丽晶

成交 套数
/

1月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

2月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
1

3月 成交 面积
391

成交 均价
23551

成交 套数
/

4月 成交 面积
/

成交 均价
/

该项目本月无成交,目前还剩5套房源,包括950*米和1200*米的 豪宅别墅;项目还有后期房源,但推盘时间未定;

案名

开发商

楼盘位置

占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况
主力

汤臣湖庭花园

汤臣湖庭花园 上海汤臣浦东房地产开发有限公司
罗山路2255弄 24.36万
172(1期,独栋+联排) 0.46
1-1.5亩 435-450
135 40000-45000 1500-2000万
/ 1700万

现阶段市场情况
08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为 5223.84㎡,

成交 套数

汤臣湖庭花园

/

1月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

2月 成交 面积
/

成交 均价

成交 套数

3月
成交 面积

成交 均价

/

10

4353

38425

成交 套数
1

4月
成交 面积

成交 均价

435 42179

该案目前还剩1套独栋,其他为联排别墅;

案名

开发商

楼盘位置

占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况
主力

御翠园

御翠园 上海和联房产开发有限公司
浦东区花木路1883弄 104万方 420 0.15 0.5-1亩 295-318 150-170
58000-74000(价格包含地下室) 2600-3600 / 2600

现阶段市场情况
在结束了一年的沉寂后,08年3月21日,该案推出77套独栋。 截止目前,该盘去化了35套,未来供应42套。

御翠园

成交 套数

1月
成交 面积

成交 均价

成交 套数

2月
成交 面积

成交 均价

成交 套数

3月
成交 面积

成交 均价

成交 套数

4月
成交 面积

成交 均价

/

/

/

/

/

/

10

3136 84958

23

7128 90991

本案一次性的大量推盘,暂时缓解了浦东市场的供应不足;而其快速 的去化,则反映了客源对该板块顶级别墅的需求;

案名

开发商

楼盘位置

占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况

主力

俐马花园四期

俐马花园四期 上海俐马向荣碧云房地产有限公司
浦东新区 云山路2000弄 22万方
179(独栋+联排) 0.5
0.5-1亩 273-304 144-152 56000-72000 1500-2200
/ 2000万左右

现阶段市场情况
该盘07年未推出新房源,前期推出113套别墅已售完。08年3 月26日,新推一批房源,供应量为6389*方米,面积在273304*米之间,合计22套,其中包含4套双拼和18套独栋.

俐马花园

成交 套数
12

4月 成交 面积 3503

成交 均价
64686

从开盘到现在该案成交了12套独栋,均价6.5万元/*米;该案售楼处对外称, 所有房源都已售完,但网上房地产显示,其他房源没有办理相关手续;

第四部分 浦东高端住宅市场

市场供应

2007.4-2008.4月----浦东高端住宅新增供应量

50000

350

45000 40000 35000 30000

300 250 200

25000

150

20000 15000 10000
5000

100 50 0

0 4月 5月 6月 7月 8月

面积 38002 17074 0 26551 0

套数 99 112

0

153

0

-50 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
0 9788 0 19097 32656 0 45090 2836 0 110 0 105 216 0 298 16

浦东高端住宅市场供应不足,三月份有仁恒河滨城推出4.5万方,而四 月份仅有2836*米的供应,为绿地崴廉的放量,共计16套;目前,浦东 高端市场除仁恒河滨城外,几乎供应很少,高端公寓市场日渐稀缺;

市场去化

2007.4-2008.4月----浦东高端住宅去化量

50000

300

45000 40000

250

35000 30000

200

25000

150

20000 15000

100

10000 50
5000

0

0

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 6637 31115 14183 32190 15322 31837 24417 19460 46104 20159 3766 20169 16369

套数 26

97

63 173 64 192 89 124 261 94

22 155 108

受3月份新增供应的带动,浦东高端住宅的成交量开始增加;3月份, 成交量为20169*方米,成交套数为155套;4月份新增供应不足,导致 成交量相比3月有所下滑;

市场价格

45000 40000

2007.4-2008.4月----浦东高端住宅成交均价 42281

35000

31694

29556 3000030790

31671 31523

25000

28042 23085

26085

29644

32660

30379 28696

20000 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

4月,浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现,其64套的 成交占据整个市场的60%,也带动了整体成交均价的上升;
浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/*米之间;

市场结论
从供应量看,4月份*朐碌钠侄叨斯⒐┯Σ蛔悖鲇16套房源,为绿 地崴廉的供应;
从成交量看,主要为仁恒河滨城的去化表现;
从成交价格看,浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升,为30370元/* 方米;
尽管3月供应迅速增加,可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求;但从供应 看,现阶段除了仁恒河滨城有供应外,其他高端楼盘很少有供应,未来供应 主要靠新开楼盘;同时,表明客源对高端公寓具有较高的市场需求,未来市 场看好;

第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析

案名

开发商

楼盘位置



占地

品 规

容积率



房型面积

单价

价格

总价范围 装修标准

主力

仁恒河滨城

仁恒河滨城 上海仁恒房地产有限公司
丁香路1599弄 31.6万*方米
2.3 150-153 36000元
540 /
540

*期动态
2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656*方米,房 型为150*方米左右的三房; 2008年3月15日,又新推298套房源,合计面积45090*方米, 房型依然为150*方米左右的三房;

仁恒河滨城

成交 套数
93

1月
成交 面积
14044

成交 均价
33068

成交 套数
7

2月

成交 面积

成交 均价

成交 套数

1056 30774 69

3月
成交 面积
10431

成交 均价
32492

成交 套数
64

4月
成交 面积
9676

成交 均价
33472

该盘去化稳定,整个4月成交套数在64套左右;仁恒河滨城依靠自 身的品质,一直都是关注的焦点;

案名

开发商

楼盘位置



占地

品 规

容积率



房型面积

单价

价格

总价范围 装修标准

主力

盛大金磐花园

盛大金磐花园 上海金磐房地产开发有限公司
银城南路218号 3.65万*方米
3.5 200-700 55000-60000 1100-3600万 4000元 1200万

*期动态
该案自2004年开盘至今一直没有新推增量; 作为浦东在售的顶级个案,*期每月的去化量保持稳定,说明 市场对于顶级公寓仍有一定需求;

盛大金磐

成交 套数
1

1月 成交 面积
302

成交 均价
39278

成交 套数
2

2月 成交 面积
566

成交 均价
41804

成交 套数
2

3月
成交 面积

成交 均价

604 37958

成交 套数
1

4月 成交 面积
302

成交 均价
39086

该盘可售房源已经不多,仅有6套房源,后期推盘未定;从其稳定 的去化可以看出,高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求;

案名

开发商

楼盘位置



占地

品 规

容积率



房型面积

单价

价格

总价范围 装修标准

主力

财富海景花园

财富海景花园 上海东闻房地产开发有限公司
浦明路258弄 4.86万*方米
2.21 250-350 50000 1250-1750万 4000-5000 1650万

*期动态
本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源,面积19097* 方米,面积为160-200*方米左右;

财富海景

成交 套数
34

1月
成交 面积
11819

成交 均价
52334

成交 套数
2

2月
成交 面积
677

成交 均价
43233

成交 套数
/

3月
成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
2

4月
成交 面积
665

成交 均价
46961

目前该案可售房源总共30套,后续供应欠缺;作为陆家嘴 地区的高端公寓,该盘对高端客源具有较强的吸引力;

案名

开发商

楼盘位置



占地

品 规

容积率



房型面积

单价

价格

总价范围 装修标准

主力

裕龙花园

裕龙花园 上海长甲置业有限公司
源深路199弄 12.8万方 1 152-330 34500
524-1100万 /
600-700万

*期动态
本案最*无新推房源; 本案目前推出房源已经基本接*去化完全,后期无后续供应;

裕龙花园

成交 套数
1

1月 成交 面积
272

成交 均价
30756

成交 套数
1

2月 成交 面积
272

成交 均价
30282

成交 套数
1

3月 成交 面积
197

成交 均价
30827

成交 套数
/

4月 成交 面积
/

成交 均价
/

3月成交1套,面积197*方米,成交价30827元/*方米;

结语
在春节销售淡季以及政策的影响下,2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年 下降较大;随着新增供应的增加,市场成交有所回升,已经接*或达到去年同 期水*; 从上海整个别墅市场表现看,供应量的迅速增加带动了成交量的上升;从区域 看,浦东地区成为市场的焦点,不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场 产生了深远的影响;以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交,直接带动了整个 独栋市场的量价齐升; 从高端公寓看去化良好,但主要依托新增供应,表现为较高的市场表现; 随着浦东高端市场用地日益减少,浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在, 后续市场看好;

汇报结束 敬请指导

浦东别墅市场四月月报
2008.5

本次汇报内容

第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分

上海独栋别墅市场 浦东独栋别墅市场 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 浦东高端住宅市场 浦东高端住宅竞争个案市场分析

第一部分 上海独栋别墅市场分析

市场供应

2007.4-2008.4月----上海独栋别墅新增供应量

200000

600

180000

160000

500

140000

400

120000

100000

300

80000

60000

200

40000

100

20000

0

0

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 89907 76684 67490 38032 79265 55680 54493 91573 32498 13113 30104 174247 123820 套数 298 228 192 125 247 158 136 280 104 37 45 472 424

08年4月,上海独栋别墅市场新增123820*方米,合计424套; 与三月份相比, 供应量减少了28.9%;上海独栋市场的新增量供应开始减少,大规模供应很难 持续;

市场供应明细

4月上海独栋新增情况

区域 奉贤 青浦 宝山 嘉定
松江 合计

楼盘名称 海湾世纪佳苑 海湾假日花园 朱家角康桥水乡小城
西郊华城 四荷艺墅 大华云庭 海德花园 大华河畔华城 安亭新镇 天马花苑 佘山3号 上海晶园 复地艺墅 昌鑫花园

新增面积 230.35 4330.82
43491.51 5868.34 6147.54 6572.03 10036.65 2698.27 673.18 10479.64 17208.8 4124.26 6458.3 5500.42 123820.1

新增套数 1 15
173 9 20 21 29 11 2 32 60 13 24 14
424

套均面积 230.35 288.72 251.40 652.04 307.38 312.95 346.09 245.30 336.59 327.49 286.81 317.25 269.10 392.82 292.03

目前,推盘主力区域在青浦和松江两个区域,新增量依次为62079*方米和43771*米;

市场供应结论
从供应量看,在3月上海独栋市场大量放量后,4月份新增量供应有所减少, 但从*一年来看,供应仍然处在高位,未来新增量的供应放缓;
从区域看,青浦地区前期放量较少,受整个市场放量及市场利好的影响,该 区域加大了推案量,总计6.2万方,并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供 应,将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾,并带动青浦独栋市场成交量的 增加; 松江地区的佘山板块新增量持续增多,继3月顶级别墅大量供应后,4月份佘 山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应,为3.2万方;
本司认为,4月份的新增量的持续增加,表明开发商对目前的别墅市场保持乐 观的态度。供应量的迅猛增加,将带动独栋市场成交量的提升;

市场去化

2007.4-2008.4月----上海独栋别墅去化量

180000

500

160000

450

140000

400

120000

350

300 100000
250

80000 200

60000 150

40000

100

20000

50

0

0

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 95624 128305 156865 123365 110373 95272 75569 97259 46427 22966 8705 59838 80767

套数 281 385 458 344 320 293 233 277 135

65

26

174 233

4月,上海独栋市场去化稳中有涨;由于新增量供应时间相对集中,对成 交量的带动更多为后续市场的表现;

独栋的成交量有所增加,但还没有达到去年同期水*;

市场成交明细

4月上海独栋市场成交前6名

楼盘名称 佘山3号 御翠园

去化面积 8686 7128

去化套数 32 23

成交均价 29416 90991

区域 松江 浦东

康桥水乡 南郊别墅

6815 5876

27

19306

青浦

17

28641

闵行

绿城玫瑰园

3516

5

44401

闵行

俐马花园

3503

12

64686

浦东

从成交个案来看,集中在上月有新增量供应的楼盘,新增量对成交量带动 的效应开始显现;
佘山3号受新增供应的增加,并凭借佘山的区位和其自身小独栋的 优势,去化较快;
以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块,受前期供应不足的影响,在开盘 后便得到了良好的去化,浦东对顶级别墅存在需求; 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑,去化良好; 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所,吸引 了市场高端客源,4月份去化了5套大独栋;

市场价格
40000

2007.4-2008.4月----上海独栋别墅成交均价

35000

34286

30000

25986

25000

20000

17577 18552

21547

19970

2 0 9 5 22 1 6 3 4

20728

18794 18578 1884917872

15000 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量,尤其是御翠园和俐马花园 两个顶级个案的高价成交,带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /* 米的高位运行;由于受到4月小独栋供应增加的影响,未来的价格可能短时间出现 回落,但整体保持波动上涨的态势;

市场结论
从供应量看,4月供应量进一步增加,基本都为小面积独栋;其中,康桥水乡 放量最大,为4.3万方,占整个市场供应的三分之一; 从成交量看,受到3、4月份新增供应的影响,4月独栋别墅的成交量持续增加, 但成交体量还未达到去年同期的体量; 从成交价格看,浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价;
我司认为,*期独栋市场的放量,在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾, 但受别墅用地禁令的政策影响,别墅的稀缺性依旧明显,未来的市场看好;

第二部分 浦东独栋别墅市场分析

市场供应

2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅新增供应量

40000

120

35000

100

30000 80
25000 60
20000 40
15000
20 10000

5000

0

0

-20

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 15838 16207 771 5258 8176 0 4974 303 0

0

0 34209 0

套数 51 41

2

10 30

0

12

1

0

0

0 107 0

浦东地区别墅供应不*衡,连续几个月没有新增量后,3月份迎来了一次集中 放量;4月份无新增供应,浦东别墅用地不足,别墅的稀缺性依然明显;

市场去化
30000

2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅去化量
80

70 25000
60

20000

50

40 15000
30

10000

20

10 5000
0

0

-10

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 11823 19391 24585 14490 12659 13895 5618 4346 1336 291 394 9090 12651

套数 34 59

70 42 37

42 14 11

4

1

1

22 41

在新增供应的带动下,4月的独栋成交量迅速增加,共计41套;其主要为 御翠园和俐马花园的市场表现,两个楼盘共计成交35套,其他别墅由于 缺少后续供应和开发商的惜售心理,去化较差;

市场价格

80000 70000

2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅成交均价

74536

60000 50000

60107

49291

40000

32237

33941

30000

24141

27355

23546

23568 30812

20000

23158

21325

33397

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

08年4月,浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带 动下,开创历史新高水*,达到了7.4万元/*米的高价;御翠园供应充 足,预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行;

市场结论
从供应量看,在3月份的集中放量后,4月份没有新增供应,未来别墅将不会 有大规模新增供应的集中上市;
从成交量看,受到3、4月份新增供应的增加,带动了浦东独栋别墅成交量的 增长,并成为整个上海独栋市场的热点;
从成交价格看,受到顶级别墅的成交带动,4月份成交价格进一步提升,达 到7.4万元的高位运行;
虽然受到3月供应迅速增加,暂时缓解了浦东别墅的市场需求;但新增供应 很难持续,未来浦东别墅市场的稀缺性依旧;

第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析

案名 开发商

楼盘位置 占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况

主力

九间堂

九间堂 上海证大三角洲置业有限公司
芳甸路599弄 10.67万*方米
50 0.27 2-3亩 700-800 100-200 70000 6000-7000万
/ 6000万

现阶段市场情况 目前已累计推出48套别墅,去化了39套;

九间堂

成交 套数
/

1月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

2月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
1

3月 成交 面积
596

成交 均价
47423

成交 套数
/

4月 成交 面积
/

成交 均价
/

目前,该项目仅有9套别墅供应;浦东别墅的稀缺性明显,作为浦东顶级别墅 的代表,开发商有惜售心理,影响了该案的去化;

案名

开发商 楼盘位置

占地

户数



容积率





户均占地



房型面积

地下室面积 单价

价格

范围 折扣情况

主力

汤臣高尔夫别墅八期

汤臣高尔夫别墅八期 汤臣高尔夫(上海)有限公司
龙东大道415弄 3.9万方 89户 0.29 1-3亩
370-470 /
60000-66000 2200-3000万
/ 2500万

现阶段市场情况 目前为止已推出58套,目前已去化了55套;

汤臣高尔夫

成交 套数
/

1月
成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

2月
成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

3月
成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

4月
成交 面积
/

成交 均价
/

该盘目前只剩3套房源,受供应不足的影响,已经长期没有成交;

案名

开发商

楼盘位置

占地

户数





容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况

主力

棕榈泉花园

棕榈泉花园 上海西北盛唐房地产有限公司
龙东大道3800弄 26.7万*方米 / 0.3 1-3亩 460-930 200-380 60000 1200-3700万 / 1600万左右

现阶段市场情况
2007年5月推出41套,合计面积1.6万方; 截止目前已去化了20套,未来供应21套;

棕榈泉花园

成交 套数
/

1月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
1

2月 成交 面积
394

成交 均价
33941

成交 套数
3

3月 成交 面积
1550

成交 均价
38424

成交 套数
3

4月 成交 面积
1021

成交 均价
38221

为项目的最后一期,在板块缺乏后续供应的情况下,项目的性价比 和稀缺性明显;

案名

开发商

楼盘位置 占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

价格

单价 范围 折扣情况 主力

东源丽晶别墅

东源丽晶别墅 上海源东房地产开发有限公司
巨峰路1589弄 50万*方米 558 0.36 1-2亩 258-1200 / 30000 775-2000万 / 900-1200万

现阶段市场情况
该案*年来未推出新房源,目前已供应46套房源,已去化了41 套,

东源丽晶

成交 套数
/

1月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

2月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
1

3月 成交 面积
391

成交 均价
23551

成交 套数
/

4月 成交 面积
/

成交 均价
/

该项目本月无成交,目前还剩5套房源,包括950*米和1200*米的 豪宅别墅;项目还有后期房源,但推盘时间未定;

案名

开发商

楼盘位置

占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况
主力

汤臣湖庭花园

汤臣湖庭花园 上海汤臣浦东房地产开发有限公司
罗山路2255弄 24.36万
172(1期,独栋+联排) 0.46
1-1.5亩 435-450
135 40000-45000 1500-2000万
/ 1700万

现阶段市场情况
08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为 5223.84㎡,

成交 套数

汤臣湖庭花园

/

1月 成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
/

2月 成交 面积
/

成交 均价

成交 套数

3月
成交 面积

成交 均价

/

10

4353

38425

成交 套数
1

4月
成交 面积

成交 均价

435 42179

该案目前还剩1套独栋,其他为联排别墅;

案名

开发商

楼盘位置

占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况
主力

御翠园

御翠园 上海和联房产开发有限公司
浦东区花木路1883弄 104万方 420 0.15 0.5-1亩 295-318 150-170
58000-74000(价格包含地下室) 2600-3600 / 2600

现阶段市场情况
在结束了一年的沉寂后,08年3月21日,该案推出77套独栋。 截止目前,该盘去化了35套,未来供应42套。

御翠园

成交 套数

1月
成交 面积

成交 均价

成交 套数

2月
成交 面积

成交 均价

成交 套数

3月
成交 面积

成交 均价

成交 套数

4月
成交 面积

成交 均价

/

/

/

/

/

/

10

3136 84958

23

7128 90991

本案一次性的大量推盘,暂时缓解了浦东市场的供应不足;而其快速 的去化,则反映了客源对该板块顶级别墅的需求;

案名

开发商

楼盘位置

占地

户数

产 品

容积率



户均占地



房型面积

地下室面积

单价

价格

范围 折扣情况

主力

俐马花园四期

俐马花园四期 上海俐马向荣碧云房地产有限公司
浦东新区 云山路2000弄 22万方
179(独栋+联排) 0.5
0.5-1亩 273-304 144-152 56000-72000 1500-2200
/ 2000万左右

现阶段市场情况
该盘07年未推出新房源,前期推出113套别墅已售完。08年3 月26日,新推一批房源,供应量为6389*方米,面积在273304*米之间,合计22套,其中包含4套双拼和18套独栋.

俐马花园

成交 套数
12

4月 成交 面积 3503

成交 均价
64686

从开盘到现在该案成交了12套独栋,均价6.5万元/*米;该案售楼处对外称, 所有房源都已售完,但网上房地产显示,其他房源没有办理相关手续;

第四部分 浦东高端住宅市场

市场供应

2007.4-2008.4月----浦东高端住宅新增供应量

50000

350

45000 40000 35000 30000

300 250 200

25000

150

20000 15000 10000
5000

100 50 0

0 4月 5月 6月 7月 8月

面积 38002 17074 0 26551 0

套数 99 112

0

153

0

-50 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
0 9788 0 19097 32656 0 45090 2836 0 110 0 105 216 0 298 16

浦东高端住宅市场供应不足,三月份有仁恒河滨城推出4.5万方,而四 月份仅有2836*米的供应,为绿地崴廉的放量,共计16套;目前,浦东 高端市场除仁恒河滨城外,几乎供应很少,高端公寓市场日渐稀缺;

市场去化

2007.4-2008.4月----浦东高端住宅去化量

50000

300

45000 40000

250

35000 30000

200

25000

150

20000 15000

100

10000 50
5000

0

0

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

面积 6637 31115 14183 32190 15322 31837 24417 19460 46104 20159 3766 20169 16369

套数 26

97

63 173 64 192 89 124 261 94

22 155 108

受3月份新增供应的带动,浦东高端住宅的成交量开始增加;3月份, 成交量为20169*方米,成交套数为155套;4月份新增供应不足,导致 成交量相比3月有所下滑;

市场价格

45000 40000

2007.4-2008.4月----浦东高端住宅成交均价 42281

35000

31694

29556 3000030790

31671 31523

25000

28042 23085

26085

29644

32660

30379 28696

20000 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

4月,浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现,其64套的 成交占据整个市场的60%,也带动了整体成交均价的上升;
浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/*米之间;

市场结论
从供应量看,4月份*朐碌钠侄叨斯⒐┯Σ蛔悖鲇16套房源,为绿 地崴廉的供应;
从成交量看,主要为仁恒河滨城的去化表现;
从成交价格看,浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升,为30370元/* 方米;
尽管3月供应迅速增加,可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求;但从供应 看,现阶段除了仁恒河滨城有供应外,其他高端楼盘很少有供应,未来供应 主要靠新开楼盘;同时,表明客源对高端公寓具有较高的市场需求,未来市 场看好;

第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析

案名

开发商

楼盘位置



占地

品 规

容积率



房型面积

单价

价格

总价范围 装修标准

主力

仁恒河滨城

仁恒河滨城 上海仁恒房地产有限公司
丁香路1599弄 31.6万*方米
2.3 150-153 36000元
540 /
540

*期动态
2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656*方米,房 型为150*方米左右的三房; 2008年3月15日,又新推298套房源,合计面积45090*方米, 房型依然为150*方米左右的三房;

仁恒河滨城

成交 套数
93

1月
成交 面积
14044

成交 均价
33068

成交 套数
7

2月

成交 面积

成交 均价

成交 套数

1056 30774 69

3月
成交 面积
10431

成交 均价
32492

成交 套数
64

4月
成交 面积
9676

成交 均价
33472

该盘去化稳定,整个4月成交套数在64套左右;仁恒河滨城依靠自 身的品质,一直都是关注的焦点;

案名

开发商

楼盘位置



占地

品 规

容积率



房型面积

单价

价格

总价范围 装修标准

主力

盛大金磐花园

盛大金磐花园 上海金磐房地产开发有限公司
银城南路218号 3.65万*方米
3.5 200-700 55000-60000 1100-3600万 4000元 1200万

*期动态
该案自2004年开盘至今一直没有新推增量; 作为浦东在售的顶级个案,*期每月的去化量保持稳定,说明 市场对于顶级公寓仍有一定需求;

盛大金磐

成交 套数
1

1月 成交 面积
302

成交 均价
39278

成交 套数
2

2月 成交 面积
566

成交 均价
41804

成交 套数
2

3月
成交 面积

成交 均价

604 37958

成交 套数
1

4月 成交 面积
302

成交 均价
39086

该盘可售房源已经不多,仅有6套房源,后期推盘未定;从其稳定 的去化可以看出,高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求;

案名

开发商

楼盘位置



占地

品 规

容积率



房型面积

单价

价格

总价范围 装修标准

主力

财富海景花园

财富海景花园 上海东闻房地产开发有限公司
浦明路258弄 4.86万*方米
2.21 250-350 50000 1250-1750万 4000-5000 1650万

*期动态
本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源,面积19097* 方米,面积为160-200*方米左右;

财富海景

成交 套数
34

1月
成交 面积
11819

成交 均价
52334

成交 套数
2

2月
成交 面积
677

成交 均价
43233

成交 套数
/

3月
成交 面积
/

成交 均价
/

成交 套数
2

4月
成交 面积
665

成交 均价
46961

目前该案可售房源总共30套,后续供应欠缺;作为陆家嘴 地区的高端公寓,该盘对高端客源具有较强的吸引力;

案名

开发商

楼盘位置



占地

品 规

容积率



房型面积

单价

价格

总价范围 装修标准

主力

裕龙花园

裕龙花园 上海长甲置业有限公司
源深路199弄 12.8万方 1 152-330 34500
524-1100万 /
600-700万

*期动态
本案最*无新推房源; 本案目前推出房源已经基本接*去化完全,后期无后续供应;

裕龙花园

成交 套数
1

1月 成交 面积
272

成交 均价
30756

成交 套数
1

2月 成交 面积
272

成交 均价
30282

成交 套数
1

3月 成交 面积
197

成交 均价
30827

成交 套数
/

4月 成交 面积
/

成交 均价
/

3月成交1套,面积197*方米,成交价30827元/*方米;

结语
在春节销售淡季以及政策的影响下,2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年 下降较大;随着新增供应的增加,市场成交有所回升,已经接*或达到去年同 期水*; 从上海整个别墅市场表现看,供应量的迅速增加带动了成交量的上升;从区域 看,浦东地区成为市场的焦点,不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场 产生了深远的影响;以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交,直接带动了整个 独栋市场的量价齐升; 从高端公寓看去化良好,但主要依托新增供应,表现为较高的市场表现; 随着浦东高端市场用地日益减少,浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在, 后续市场看好;

汇报结束 敬请指导




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